租購并舉：“長租公寓”之后，將推“藍領公寓”
2018-06-26 08:50:44 來源： 中國經(jīng)濟周刊
2017年被稱為租購并舉元年。
業(yè)界認為的標志性事件發(fā)生在2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱“通知”），提出了培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創(chuàng)新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市，被不少人簡稱為“十二城”。
“之前沒人重視租賃，但經(jīng)過政策推動，租賃市場越來越被人重視?！蹦Х缴罘占瘓F副總裁金喆告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來沒聽說過租賃行業(yè)，也沒有為此設置有針對性的貸款業(yè)務，但如今已經(jīng)有銀行主動來找魔方，詢問其對借貸的需求，“我想這就是政策推動后我們獲得的最大利好?！?/SPAN>
因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔方。在過去近一年的時間里，我國房屋租賃市場在政策的積極推動下，吸引了各路資本、企業(yè)的投入和關注，原本冷清的租賃行業(yè)變得火熱。
租購并舉政策在實際落地中產(chǎn)生了哪些作用？中低收入群體通過租房獲得穩(wěn)定的居住條件是不是變得更容易了？進入租賃行業(yè)的企業(yè)又怎么看待目前的租賃市場？在租購并舉標志性政策出臺行將一周年之際，《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪了業(yè)內專家、租賃企業(yè)、普通租戶等多方人士。
地方租賃新政頻出的一年
租購同權、集體土地入市、REITs破局……
京滬與“十二城”政策頻出，“租購同權”引租房者關注
鼓勵住房租賃市場發(fā)展的文件在2016年便已出現(xiàn)。當年6月，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱“若干意見”）對外發(fā)布，提出實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。
“若干意見”還明確了目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
但“若干意見”的真正落實，則是從2017年7月對外發(fā)布“通知”以及“十二城”試點開始的。
作為“十二城”之首，廣州的跟進動作最為迅速，就在“通知”對外發(fā)布前，廣州便推出《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，一度引發(fā)輿論對租購同權的關注。隨后，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺地方版本的加快租賃市場政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之后兩個月即2017年9月出臺了各自的地方性文件。上海在《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》中還將國企的角色擺到了重要位置，提出要注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，在“十二城”試點政策發(fā)布后，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進措施出臺。有分析人士指出，在我國尚不發(fā)達的房屋租賃市場，如此密集的文件發(fā)布和地方新政跟進，此前從未有過。“我感到?jīng)Q策層這一次是很堅決地把加快租賃市場發(fā)展當作解決‘住有所居’這個民生問題的重要環(huán)節(jié)?！北本┎丛⒎课莨芾碛邢薰究偨?jīng)理助理金羽對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。
在眾多政策中最為挑動普通人神經(jīng)的莫過于“租購同權”四個字。
還是廣州率先行動。廣州先于通知發(fā)布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具體規(guī)定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，若其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀?！白夥恳部梢陨蠈W”一時引起了輿論廣泛討論。
但“租購同權”在實際操作層面能否落實，一些業(yè)內專家尚存疑問。中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者評論廣州的政策時說，實際上租房者本就擁有使用本區(qū)域內學區(qū)的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監(jiān)護人是房主但非戶主之后的第三順位上，“從這個角度看，廣州的政策并無新意?！?/SPAN>
盡管如此，以教育同權為主要內容的“租購同權”隨即在各城市的政策中頻頻出現(xiàn)：北京將北京戶籍無房家庭作為重點保障對象，提出在承租房中實際居住三年，同時又穩(wěn)定就業(yè)三年者，可享受區(qū)域內義務教育資源；上海規(guī)定對于本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國家和本市相關規(guī)定，通過與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛(wèi)生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規(guī)定，享受相關基本公共服務待遇。
此后，“租購同權”更是成為一些城市參與“搶人大戰(zhàn)”的手段，比如武漢，在2017年10月發(fā)布的《市招才局、市公安局關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策的通知》中規(guī)定：符合落戶條件的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：承租人子女的順位排在第三，居于“房戶合一”和“有房無戶”之后。武漢市教育局負責義務教育階段入學業(yè)務的基礎教育處相關負責人曾向《中國經(jīng)濟周刊》記者證實，武漢市入學學位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權。也就是說，原則上“有戶無房”的優(yōu)先級的確應高于“有房無戶”。不過，該政策目前所能保證的只是基礎教育，而非“名校”。他對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，在滿足第一順位的 “房戶合一”后，若學位還有富余，“有戶租房”和“有房無戶”的情況可一并解決。但他也坦言，若連第一順位都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校?！?/SPAN>
集體土地供應與REITs先后“破局”
除了通過“租購同權”政策讓更多人安心租房，土地多元供應是房屋租賃市場迎來的又一大利好。
2017年8月，原國土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。這意味著，建設于集體土地之上，用于買賣的“小產(chǎn)權房”仍屬于政策嚴禁范圍內，但以租賃為目的的房屋可以出現(xiàn)在集體建設用地上，并進行社會化出租。
其實，北京在被列為試點城市前已有集體用地用于租賃住房建設的嘗試。截至2017年10月，已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目、朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設用地上建設租賃住房還引發(fā)了對我國城鄉(xiāng)建設用地平權的更多想象。“這有點超出我的預期?！敝袊恋貙W會原秘書長黃小虎曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓(76.600, -1.39, -1.78%)的財產(chǎn)權利能夠通過市場充分實現(xiàn)?！彼麑⒋隧椪叻Q為“一個舉重若輕的大手筆”。
除了為集體土地供應租賃市場打開通道之外，過去一年讓不少租賃行業(yè)企業(yè)感到興奮的便是REITs破局。
“開發(fā)商之所以不愿意做租賃產(chǎn)品而更愿意做買賣產(chǎn)品，是因為租賃產(chǎn)品的周期長、回報少?！苯鹩饘Α吨袊?jīng)濟周刊》記者分析說，房地產(chǎn)信托基金（REITs）是一種有效提升開發(fā)商資金流轉效率的方式，當開發(fā)商在某物業(yè)中的股權占比低于某一水平時便可將自己所持資金撤出，投入到其他項目，而不用繼續(xù)沉淀在某處租賃物業(yè)中。
REITs在這一年中也頻頻破局：從《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進行REITs的試點工作。
2017年10月，新派公寓首只“類REITs”——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式綜合交易平臺掛牌轉讓，其以位于北京市朝陽區(qū)百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業(yè)為底層資產(chǎn)，計劃總規(guī)模2.7億元，期限為5年，這標志著我國第一只租賃類REITs誕生。同月，首只央企租賃類REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)(13.080, -0.99, -7.04%)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所審議通過，總規(guī)模50億元，采用儲架、分期發(fā)行機制，以保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質租賃住房為底層資產(chǎn)。
雖然與國外相比，我國尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），明確提出將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在審核領域設立“綠色通道”。雖沒有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業(yè)界倍感振奮，有分析認為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，避免用市價法做出明顯偏高的評估結果，這一提法引起了業(yè)內人士的關注?！耙允找娣ㄔu估，就能做到對‘有價無市’、價格虛高的物業(yè)實際價值做出更接近真實價格的評估?！毙屡晒?chuàng)始人王戈宏對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。
中關村(5.350, -0.11, -2.01%)創(chuàng)客小鎮(zhèn)是北京第二批在集體建設用地上建起的公租房小區(qū) （《中國經(jīng)濟周刊》攝影記者 胡巍 攝）
租金上漲背后：租賃市場也存在結構不合理
現(xiàn)象：房租漲了
在政策頻出、利好不斷的背景下，過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；》孔赓U企業(yè)紛紛擴大經(jīng)營規(guī)模。資本與企業(yè)不斷入局，同時也引發(fā)了人們對房租不斷上漲的擔憂。
過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化住房租賃企業(yè)紛紛擴大經(jīng)營規(guī)模。（《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝）
在北京東直門附近居住的“北漂”小王告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，2018年春節(jié)后她明顯感到了房租上漲的趨勢，“月租金應該至少漲了幾百塊錢，這對收入不高的我來說其實是不小的壓力?！毙⊥醺惺艿降淖饨鹕蠞q，既包括被小業(yè)主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長租公寓，也包括自持整棟物業(yè)并統(tǒng)一管理的集中式長租公寓。
“我們是從2018年初開始定的新價格，比2017年平均每月租金漲了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，一間39平方米大的單人開間目前價格為每月5699元，調價之前則為每月5299元；該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。
王戈宏告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，新派公寓的價格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比于周邊的富力城和新城國際，我們的漲幅更低。”
北京整體的房租水平在過去一年中表現(xiàn)如何呢？
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2017年5月，北京的房租均價為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過12%。記者注意到，12個月里，除2017年12月房租均價出現(xiàn)環(huán)比微跌之外，剩余月份均呈上漲之勢。
情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過16%。
除了京滬兩座城市，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計數(shù)字，在2017年5月至2018年5月這一周期內，住建部在去年確定為租賃試點的12座人口凈流入城市的房租單價（元/月/平方米）也都出現(xiàn)了幅度不同的上漲。
例如深圳，其房租單價一年內從57.96元上升至72.37元，漲幅超過24%；廣州的房租單價則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據(jù)諸葛找房提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“十二城”在過去一年的房租單價漲幅均超過10%。
除去房租單價的上漲，過去一年中，隨著一些針對高端需求的租賃項目推出，如萬科旗下項目翡翠書院“月租金最低1.5萬元”， 其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。
措施：“控租金”與“穩(wěn)房價”并重，房租也需要被調控
房租是否是被大量入場的長租公寓品牌“炒高”的？
“根據(jù)我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關系的影響，根據(jù)我們對客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對每月工資的三分之一來支付租金是普遍可以接受的。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，只要租賃產(chǎn)品“一分錢一分貨”，價格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺得，與過去低租金吸引大家先把房子租下來但后續(xù)維修費用和各種雜費不斷加碼的不正規(guī)中介相比，大家還是更愿意寧愿多花一些錢接受平臺更規(guī)范的服務?！?/SPAN>
思源企業(yè)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，此前以小業(yè)主為主要房源的租賃市場在規(guī)模化租賃企業(yè)大量進入后，一部分對服務有更高要求的需求被喚醒。規(guī)?；赓U企業(yè)通常都能提供比小業(yè)主更專業(yè)和規(guī)范的配套服務，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。
她認為，長租公寓與小業(yè)主持有的民宅不是一類產(chǎn)品，價格沒有可比性，長租公寓所提供的配套服務讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務，理應獲得價格上的認可?！傲硗庖?guī)?；拈L租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分攤到租金中，但目前的水平還是基本反映了供需關系的變化?！?/SPAN>
然而也有分析認為，鼓勵租購并舉根本目的在于讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實現(xiàn)“住有所居”的一項靠譜選擇。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪曾在接受記者采訪時分析說：“政府鼓勵發(fā)展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標用戶只是‘高精尖行業(yè)人群’，只能是小眾市場，政府相關部門在下一步出臺規(guī)范住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”
房租上漲過快的現(xiàn)象也引起了決策層的關注。
就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負責同志之后，印發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》，其中提出，“堅持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認真落實穩(wěn)房價、控租金”，而在表述地方政府的主體責任時也提出了兩項，即穩(wěn)房價、控租金。
市場自我調節(jié)：“長租公寓”之后，“藍領公寓”將出場
與房屋買賣價格相比，房租價格應該比較單純地體現(xiàn)了房屋的居住價值，而非投資等其他價值，宏觀調控政策需要對其進行干預嗎？又該如何“控租金”？
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